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旅游地產細分有標準未來更綜合化

文旅界 2014.06.03 10:39 閱讀量：38935

2013年，中國旅游地產項目已達到5000多個，其中有3000多個是大型項目。國內房地產前100強企

　　2013年，中國旅游地產項目已達到5000多個，其中有3000多個是大型項目。國內房地產前100強企業(yè)中，90%都進入了旅游地產業(yè)，旅游地產的發(fā)展正在對拉動地區(qū)消費和區(qū)域經(jīng)濟增長發(fā)揮越來越大的作用，但與這一行業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度不匹配的是，標準和規(guī)范缺失，導致該行業(yè)一直摸著石頭過河，到底什么條件才算得上是旅游地產?在混亂中發(fā)展的旅游地產，下一步發(fā)展趨勢是什么?近日，《2014年旅游地產細分標準》(以下簡稱《標準》)的出臺對此給出了一定答案，該標準是由中國國際旅游地產專家評審委員會邀請100多位專家學者、旅游地產開發(fā)商、運營商，經(jīng)過一年多的調研而制定。

　　旅游地產亂象頻發(fā)亟須權威標準

　　根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國共有家庭戶數(shù)40151萬戶，預測到2020年將至少有20%的中產家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營和度假類不動產物業(yè)，用于投資理財和休閑度假，這一市場空間無疑是巨大的。

　　雖然中產階層對旅游地產的投資熱情和需求日益增長，但事實是，旅游地產業(yè)界一直缺乏相應的標準、規(guī)范，在實際建設和經(jīng)營中亂象頻發(fā)。旅游財富網(wǎng)對其100多萬注冊會員的調研顯示，絕大多數(shù)已購置旅游地產項目的家庭，認為目前物業(yè)管理存在較大缺陷，未能實現(xiàn)當初所預期的投資價值。據(jù)海南三亞一份權威調查數(shù)據(jù)顯示，在7333個旅游地產項目抽樣樣本中，平均空置率為84.75%，有的甚至高達96.26%。而一些以投資高回報著稱的產權式酒店，也時而出現(xiàn)開發(fā)商無法兌現(xiàn)承諾，被業(yè)主告上法庭的現(xiàn)象。

　　一位不愿透露真實姓名的旅游局官員透露，很多開發(fā)商轉行搞旅游地產，建酒店、度假區(qū)，實質是借旅游之名開發(fā)房地產。如別墅不能建了，就建一個養(yǎng)生基地，名稱叫“單體式公寓”，實際上就是變相的別墅。“這就像一層窗戶紙，捅破了就能發(fā)現(xiàn)，頂著發(fā)展旅游產業(yè)的光環(huán)，實質是為了滿足自己的投資需求，實現(xiàn)利益最大化。”這位官員說。

　　對于這種亂象，從事旅游地產開發(fā)和管理工作的深圳世聯(lián)地產[簡介最新動態(tài)]首席技術官黎振偉認為，業(yè)界確實亟須權威標準和規(guī)范出臺，“現(xiàn)在旅游地產發(fā)展迅猛，但我們沒有旅游地產的規(guī)范、規(guī)劃和標準。我們不能再建了拆、拆了建。環(huán)境破壞了是很難恢復的。我們應加強專業(yè)研究，加強對國際旅游地產研究以及對成功案例的研究，要讓市場知道什么是一個健康的旅游地產。”

　　明晰不同類型旅游地產的標準和商業(yè)模式

　　中國國際旅游地產專家評審委員會副主任、旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成介紹，本次《標準》的制定是以中產人士及家庭購置旅游地產物業(yè)的用途為導向，來確定項目細分的各項參數(shù)指標，將旅游地產細分為5+2生活度假物業(yè)、“候鳥型”度假物業(yè)、中短期度假物業(yè)、產權式酒店、服務式公寓等不同類型，并明確區(qū)分不同項目的商業(yè)模式、服務配套和運營管理模式。

　　比如，對于中短期度假物業(yè)，《標準》明確指出，這一類型的旅游地產項目的置業(yè)用途是適合中高端消費群體用于節(jié)假日或帶薪度假時的中短期(7天以上60天以內)居住。其區(qū)域主要選址在國家或省級旅游度假區(qū)等著名旅游城市、旅游景區(qū)周邊，項目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機場、高鐵、火車和高速公路)。

　　此外，《標準》對各類旅游地產的資源條件、房屋及設施、項目自身配套、周邊運動娛樂配套、商業(yè)模式、管理公司和服務類別都做了詳細區(qū)分，比如仍以上述中短期度假物業(yè)為例，在配套商要求項目本身應根據(jù)住戶的人數(shù)規(guī)模，配備業(yè)主度假接待中心，并提供前臺接待區(qū)域、各類餐飲、圖書閱覽等服務設施，以及室內外游泳池、健身房等。并建議其商業(yè)模式應是購房者在簽訂商品房購房合同的同時，開發(fā)商須指定專業(yè)酒店管理公司與業(yè)主簽訂返租或全權委托管理合同，確保物業(yè)的后續(xù)運營。承諾業(yè)主每年一定的度假使用時間，一般為30至60天。

　　未來旅游地產將更加綜合化

　　《標準》的出臺，讓旅游地產的發(fā)展有了一個初步指南，并能從這一報告中看到未來旅游地產發(fā)展的趨勢。

　　綠維創(chuàng)景規(guī)劃院院長林峰表示，《標準》明確了旅游地產的模式、形態(tài)、要求，形成了一個明確的導向結構。“首先是功能化導向，旅游地產不僅是房子，還是生活方式。第二，旅游地產須是城鎮(zhèn)化的，要依托城鎮(zhèn)配套，把生活居住環(huán)境，配套支持系統(tǒng)、管理系統(tǒng)有效承擔起來。”林峰說。他還指出，從這次報告中看到了旅游地產的大量創(chuàng)新，“最主要的創(chuàng)新就是把使用權和產權進行分離和交換的需求。我們買的任何一個旅游物業(yè)，不可能每天住在那里，而讓渡沒有使用的空間和時間的權利，是旅游地產要創(chuàng)新去解決的核心問題。目前，途家網(wǎng)等各種時權交易網(wǎng)站、各種旅居交換系統(tǒng)都在做這方面的探索。這是下一步中國旅游地產當中最重要的課題。”

　　林峰認為，未來旅游地產發(fā)展最重要的趨勢和方向是開發(fā)綜合化，只賣房子賣概念行不通了。此外，場館收益配置將趨于合理化，原來的旅游地產就是短期收益，而未來是長期收益型的，快速回報的部分未來可能只占30%、40%，將不超過50%，所以，未來旅游地產如何合理構建長短結合的投資配置結構，以及進行企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化非常重要。

　　海南平海逸龍灣物業(yè)有限公司總經(jīng)理李學平認為，未來旅游地產專業(yè)的物業(yè)管理將成為重點，“傳統(tǒng)的物業(yè)管理就是保安、工程、園林管理、清潔管理、客戶管理，叫五大基礎物業(yè)管理工作。旅游地產因為周邊各種配套設施都需要完善，所以，其物業(yè)管理實際上已超過了傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，用城市物業(yè)管理的觀念去管理旅游地產是管不好的。”李學平說，“旅游地產的功能主要是養(yǎng)老、休閑、度假，我們要圍繞這些功能來做文章，圍繞業(yè)主的衣食住行，健身、健康、交友和文化去做文章。業(yè)主的情緒、愛好、修養(yǎng)、學歷、個性都不一樣，怎么辦?我們通過搭建不同平臺，組成不同的沙龍，組織業(yè)主去玩，引導他們去玩，陪他們去玩。”

　　李學平建議，旅游地產開發(fā)商要提供完善的商業(yè)配套，完善社區(qū)配套項目。在規(guī)劃設計的時候，充分考慮到這些問題，只有這樣，后期物業(yè)管理公司才能有所作為，不會造成業(yè)主投訴無門的現(xiàn)象。

　　旅游地產更規(guī)范、更健康地發(fā)展需要標準、規(guī)范，但如何落實標準和規(guī)范，對開發(fā)商、運營商、物業(yè)管理公司等都提出了更嚴格的要求，同時也對政府提出了新的挑戰(zhàn)。山東省旅游局局長于沖認為，在旅游地產健康發(fā)展方面，最重要的是要建立一個旅游部門以及地產管理部門、旅游企業(yè)和旅游地產企業(yè)相互溝通、信息共享的平臺，共同來研究如何把旅游融入地產，地產融入旅游。如果政府做到了這一點，旅游資源會轉化為一種地產開發(fā)的資源，地產開發(fā)資源又會為旅游業(yè)發(fā)展做了配套和支出。

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旅游地產細分有標準 未來更綜合化

旅游地產細分有標準未來更綜合化